Neues aus dem DIP-Netzwerk

DIP analysiert steigende Flächenumsätze an den deutschen Büromärkten

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von zwölf deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die fortgesetzte robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte positiv beeinflusst:
– In den ersten drei Quartalen 2016 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,97 Mio. m² um ca. 10% bzw. 260.000 m² über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Während dabei der Büroflächenumsatz in den „Big Seven“ um rd. 12% gestiegen ist, sank er dagegen in den fünf mittelgroßen Bürozentren um 12%. So zeichnen sich die Einzelmärkte durch unterschiedliche Entwicklungen aus (s. u.).
– Im Zuge des Umsatzwachstums und einer positiven Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist markant um etwa eine Million m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 6,4 Mio. m² (I.-III. Quartal 2015: ca. 7,4 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank analog von 7,2% Ende September 2015 auf aktuell 6,3%.
– Die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 1,20/m² bzw. 5% auf aktuell rd. EUR 27,20/m²  gestiegen.

DIP-Büromärkte: Höherer Büroflächenumsatz
In den zwölf DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2016 mit rd. 2,97 Mio. m² ein um ca. 10% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2015: rd. 2,71 Mio. m²) registriert.

Markt zeigt sich uneinheitlich
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Köln (+39%), Frankfurt am Main (+38%), Stuttgart (+34%), Dresden (+21%), Hamburg (+17%) und München (+11%).
• Gesunkene Flächenumsätze wurden in Nürnberg (-3%), Berlin (-4%), Düsseldorf (-10%), Leipzig (-15%), Magdeburg (-21%) und Essen (-31%) registriert.

Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel nach Analysen von DIP ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,72 Mio. m² (+12%) bzw. ein erhöhter Anteil von 92% des gesamten Büroflächenumsatzes der zwölf DIP-Märkte (I.-III. Q. 2015: 2,42 Mio. m² bzw. 89%).
• Wie schon im Vorjahr konnte der Berliner Bürovermietungsmarkt seine Spitzenposition als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt gegenüber München behaupten. Mit einem zwar gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 26.000 m² reduzierten Flächenumsatz von insgesamt 566.000 m² bleibt Berlin die Nummer 1. In München wurden 2016 bislang 550.000 m² (+55.000 m²) vermietet.
• Auf Platz drei folgt mit größerem Abstand Hamburg. Hier stieg der Büroflächenumsatz um 60.000 m² auf aktuell rd. 410.000 m².
• Der größte absolute Umsatzanstieg wurde in Frankfurt am Main mit rd. 102.000 m² auf nunmehr 371.000 m² registriert. Auch in Köln und Stuttgart wurden mit +75.000 m² (270.000 m²) bzw. +65.000 m² (255.000 m²) beachtliche Umsatzzuwächse generiert.
• Im Gegensatz dazu analysierte DIP in Düsseldorf (298.000 m²; -34.000 m²) einen markanten Umsatzrückgang.

Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gehen zurück
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes  insgesamt negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz um rd. 12%. Insgesamt entfallen auf die Städte Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg mit rd. 250.000 m² indessen nur rd. 8% des deutschlandweit erfassten Flächenumsatzes.
• Bei Betrachtung der Einzelmärkte zeigt sich, dass die Flächenumsätze in Essen  (61.000 m²; -27.000 m²), Leipzig (66.000 m²; -12.000 m²) und Magdeburg (16.500 m²; -4.500 m²) markant zurückgegangen sind. Nur in Nürnberg (46.500 m²; -1.500 m²) konnte ein zum Vorjahr vergleichbares Ergebnis erzielt werden. Einen Anstieg gab es lediglich in Dresden (58.000 m²; +10.000 m²).

Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den zwölf analysierten deutschen Märkten um rd. 960.000 m² binnen Jahresfrist von rd. 7,39 Mio. m² Ende September 2015 auf aktuell ca. 6,43 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der zwölf DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 7,2% auf aktuell 6,3%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve analysiert DIP in München (-20%), Berlin (-17%), Leipzig (-17%), Düsseldorf (-13%), Magdeburg (-13%), Dresden (-12%) und Köln (-12%).
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen Frankfurt/Main (rd. 1,25 Mio. m² bzw. 10,4% des Bestandes) und Berlin (ca. 950.000 m² bzw. 5,0%). An dritter Stelle folgt München mit einer Angebotsreserve von rd. 880.000 m² bzw. 4,6%.

Spitzen- und Durchschnittsmieten im Plus
• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres in den zwölf analysierten deutschen DIP-Büromärkten um EUR 1,20/m² bzw. ca. 5% auf rd. EUR 27,20/m² (Q3/2016). Eine überdurchschnittliche Steigerung der Spitzenmiete wurde v. a. in Berlin (+8,5%) registriert.
• Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog markant an und zwar um rd. 12% bzw. EUR 2,-/m² von EUR 16,70/m² auf rd. EUR 18,70/m² im dritten Quartal 2016. Die größten Verteuerungen wurden in Dresden (+12%), Berlin (+10,5%) und Düsseldorf (+7%) analysiert.