Neues aus dem DIP-Netzwerk

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest-mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Frühjahrsbefragung: Der AWI verzeichnet nach einem Rückgang in der Herbstbefragung 2018 auf den tiefsten Wert der letzten drei Jahre (73,1 Punkte) einen Wiederanstieg auf 75,1 Punkte. Dies entspricht nahezu exakt dem Wert der Frühjahrsbefragung 2017 (75,2 Punkte). Der Anstieg vollzog sich für alle Wohnlagen, indessen in unterschiedlicher Ausprägung:

• Am stärksten zog er für gute Lagen an, nämlich um 4,5 Punkte gegenüber Herbst 2018 auf aktuell 72,3 Punkte. Hierbei handelt es sich um den ersten Wiederanstieg nach zuvor fünf Rückgängen in Folge, in denen der AWI in guten Lagen um insgesamt 9,2 Punkte von 77 auf 67,8 Punkte sank.

• Den geringsten Anstieg um 1,2 Punkte verzeichnen die mittleren Lagen mit 77,7 Punkten, die damit indessen unverändert den insgesamt höchsten AWI-Wert aufweisen, während die einfachen Lagen von 70,5 auf 72,6 Punkte zulegten.

Insgesamt zeigt der AWI in allen Lagen ein Marktungleichgewicht und damit einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet-/Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).

„Die Wohnungsleerstände insbesondere in den Wachstumszentren sinken, preiswerte Wohnungen in zentralen Lagen verknappen sich weiter. In der Folge steigt das Mietpreisniveau“, beschreibt Markus Roesnick von AENGEVELT-RESEARCH die Entwicklungen am Wohnungsmarkt. Als Hauptgründe nennt er die steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen v. a. durch Zuwanderung aus dem In- und Ausland und die nach wie vor zu geringen Wohnungsfertigstellungen: „Auch wenn 2018 mit rd. 260.000 neu fertiggestellten Wohnungen der Vorjahreswert von 240.000 WE nochmals übertroffen werden konnte: Bislang findet insbesondere der Mietwohnungsneubau nur unzureichend statt. Entsprechend kommt es in Folge der hohen und weiter steigenden Mietkostenbelastung in den Kernstädten zu einer verstärkten Suburbanisierung in den Wachstumsregionen. Kurz- und mittelfristig bedeutet dies jedoch keine Entlastung der Wohnnachfrage in der jeweiligen Region. Auch die qualitative Nachfrage wird nicht befriedigt. In der Folge werden dadurch Haushalte mit geringen Einkommen von Besserverdienenden aus ihren geringerwertigen, bislang aber preiswerteren Wohnungen verdrängt.“

Mietwohnungsmarkt
Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen die Einschätzung von Markus Roesnick: Keiner der Befragungsteilnehmer rechnet mit einem Rückgang der Mieten (Herbst 2018: 1%). Dagegen gehen 65% von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung aus (Herbst 2018: 67%). In dem leicht rückläufigen Wert spiegelt sich u.a. die Erwartung, dass die Bestandsmieten teilweise aufgrund von Mietspiegelobergrenzen ausgeschöpft bzw. Mieterhöhungen im Rahmen einer Verschärfung der Mietpreisbremse schwieriger durchzusetzen sind.

Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvest-ments erreichte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) im Frühjahr 2016 den bisherigen Spitzenwert von 77,7 Punkten. Im Herbst 2018 lag der Wert mit 67,5 Punkten erstmals wieder unter der 70 Punkte-Marke und mehr als 10 Punkte unter dem bisherigen Spitzenwert.
In der Frühjahrsbefragung 2019 erholte sich der Wert und legte deutlich um 6,7 Punkte auf 74,2 Punkte zu.

• Noch deutlicher fällt der Anstieg in guten Lagen aus: Nachdem der Subindex drei Mal in Folge auf nur noch 65,3 Punkte im Herbst 2018 gesunken war, legte er in der aktuellen Befragung um 7,1 Punkte auf 72,4 Punkte zu.

• In mittleren Lagen stieg der entsprechende Subindex gegenüber Herbst 2018 um 5 Punkte auf aktuell 76,5 Punkte. Im Jahresvergleich ist er nahezu gleich geblieben.

• Den höchsten Wiederanstieg um 9 Punkte verzeichnet der AII in einfachen Lagen auf aktuell 71,7 Punkte.

• Mit unverändert 54% rechnet wie in der Herbstbefragung 2018 nach wie vor eine Mehrheit mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments.

• Über alle Lagequalitäten hinweg erwarten 30% der Befragten keine Veränderung auf der Nachfrageseite (Herbst 2018: 35%) und 8% (Herbst 2018: 10%) sehen ein leichtes Nachlassen der Nachfrage.

• Dabei erwartet ein deutlich gestiegener Anteil der Befragungsteilnehmer weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Frühjahr 2019: 65%; Herbst 2018: 54%). 22% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Herbst 2018: 32%). Lediglich 5% der Befragten erwarten sinkende Preise. Ihr Anteil ist deutlich gegenüber Herbst 2018 (12%) gesunken.

Fazit
• Der AWI zeigt nach dem leichten Rückgang in der letzten Periode wieder einen sehr hohen Wert und spiegelt damit den Trend weiterer Verknappungen. Damit ist er ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Kaufpreis-steigerungen am Wohninvestmentmarkt noch nicht vorbei sind.

• Obwohl die Reallöhne seit 2014 wieder stärker ansteigen, hat die Reallohn-stagnation der zwei Jahrzehnte zuvor dazu geführt, dass die Mieterschwinglichkeit bei großen Bevölkerungsgruppen mittlerweile ausgereizt ist. Dementsprechend sind vielerorts Mietpreissteigerungen nicht leicht durchzusetzen. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum noch überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten Lagen auf breiter Basis schwerer realisierbar.

• Gleichzeitig werden selbst in Top-Lagen Investmentobjekte mittlerweile kritisch hinsichtlich der Kosten für anstehende Renovierungen und zukünftige Modernisierungen geprüft und bewertet und hierfür kalkulierte Aufwendungen eingepreist. Deshalb sollten vor allem Eigentümer von Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandards und absehbar notwendigen Sanierungs-maßnahmen eine Verkaufsentscheidung verstärkt in Betracht ziehen, so lange noch überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.

• Auf der anderen Seite spitzt sich die quantitative Wohnungsunterversorgung der Gesamtbevölkerung durch anhaltende Zuwanderung vor allem in die städtischen Zentren bei gleichzeitig immer noch unzureichendem Wohnungsneubau tendenziell weiter zu. Hier zeichnet sich kurz- bis mittelfristig auch keine Entspannung ab. Vor diesem Hintergrund steht der Wohninvestmentmarkt aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter insgesamt (noch) sehr gut da. Das trifft vor allem auf Wohnungsneubau zu: Hier sichert die Qualität langfristig den Kapitalwert.