Jahresbilanz 2020 der DIP – Deutsche Immobilien-Partner.

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen eine im Zuge der Corona-Krise insgesamt deutlich geringere Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt – allerdings mit unterschiedlichen Ausprägungen in den Einzelmärkten:

• Im Jahr 2020 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 3,3 Mio. m². Das Ergebnis liegt nahezu ein Drittel (32%) unter dem Vorjahresumsatz (2019: rd. 4,84 Mio. m²) und rd. 20% unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2011 bis 2020: rd. 4,11 Mio. m² p. a.).

• Nach Jahren des Leerstandabbaus analysiert DIP zudem erstmals wieder einen Anstieg der Gesamtangebotsreserve in den analysierten Büromärkten. Diese stieg binnen Jahresfrist um rd. 380.000 m² auf aktuell rd. 4,17 Mio. m² (Ende 2019: 3,8 Mio. m²). Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend leicht von 3,3% auf 3,6%, verbleibt damit aber auf niedrigem Niveau.

• Ungeachtet des leichten Anstiegs der Angebotsreserve sind moderne Flächen in begehrten Innenstadtlagen unverändert knapp. Entsprechend präsentierte sich die gewichtete Spitzenmiete in den Einzelmärkten im Vorjahresvergleich stabil oder zog sogar nochmals an. Dadurch erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten leicht von EUR 31,60/m² auf aktuell EUR 31,80/m². Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen gab dagegen binnen Jahresfrist leicht auf EUR 21,90/m² nach (2019: EUR 22,20/m²). 

Büroflächenumsatz in den “Big Seven“ gibt deutlich nach. 

• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit rd. 2,67 Mio. m² um ca. 34% gegenüber dem Vorjahr (2019: 4,04 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz gab leicht auf 81% nach (2019: 83%).

Dabei verzeichneten alle sieben Märkte markante Umsatzrückgänge zwischen -28% (Berlin, Stuttgart) und -46% (Düsseldorf). 

• Der umsatzstärkste Büromarkt war dabei wie im Vorjahr Berlin (705.000 m²) vor München (600.000 m²).

Geringerer Umsatzrückgang in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe. 

• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2020 zusammen rd. 636.500 m² Bürofläche umgesetzt. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr (2019: 805.000 m²) fiel mit –21% geringer aus als in den Big Seven. Der Anteil der acht Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stieg dadurch von 7% auf 9%. 

• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP in Karlsruhe als einzigem DIP-Markt überhaupt mit rd. 70.000 m² einen Umsatzzuwachs um 19%.

Die anderen Städte verzeichneten Umsatzrückgänge unterschiedlicher Ausprägung: Am geringsten fiel er in Hannover (130.000 m²; -4%) aus, gefolgt von Magdeburg (21.500 m²; -7%), Leipzig (128.000 m²; -9%) und Bremen (85.000 m²; -11%).

Deutlich stärker gaben die Büroflächenumsätze in Dresden (65.000 m²; -32%), Essen (89.000 m²; -44%) und Nürnberg (48.000 m²; -48%) nach.

Büroflächenleerstände leicht gestiegen. 

• Nachdem sich in den letzten Jahren der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten deutlich reduziert hat, wurde dieser Trend in 2020 gestoppt: Der Gesamtleerstand stieg binnen Jahresfrist um knapp 10% bzw. rd. 380.000 m² auf aktuell rd. 4,17 Mio. m² (Ende 2019: 3,79 Mio. m²). Die Leerstandsquote erhöhte sich von 3,3% auf 3,6%. 

• Dabei gab es indessen sogar fünf Städte mit einem erneuten Abbau der Angebotsreserve, wenn auch in moderatem Umfang: Magdeburg (72.000 m² = -1.000 m²), Leipzig (185.000 m² = -3.000 m²), Essen (100.000 m² = -5.000 m²), Dresden (115.000 m² = -20.000 m²) und Düsseldorf (600.000 m² = -20.000 m²).

• Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP in Berlin um 110.000 m² auf 390.000 m² bei einer indessen immer noch sehr geringen Leerstandsquote von 2%, gefolgt von München (590.000 m² = +90.000 m²) und Frankfurt (810.000 = +70.000 m²). Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt damit unverändert an erster Position in Deutschland. 

Spitzenmiete nochmals leicht erhöht. 

• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf leicht positiv und stellt sich zum Jahresende 2020 auf rd. EUR 31,80/m² (2019: EUR 31,60/m²). 

• Steigende Spitzenmieten wurden dabei in Berlin, Bremen, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig und Stuttgart analysiert. Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielt unverändert Frankfurt mit EUR 45,-/m². 

Prognose und Trends 2021. 

• Prognosen unterliegen angesichts der Pandemie einer großen Unsicherheit. Vieles wird davon abhängen, wie schnell die Impfphase umgesetzt werden kann und eine Normalisierung des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens eintritt. Hiermit ist ab der zweiten Jahreshälfte zu rechnen. Dann wird sich auch die Büroflächennachfrage erholen und temporär zurückgestellte Anmietungsentscheidungen werden sukzessive nachgeholt.

Vor diesem Hintergrund prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2021 einen Büroflächenumsatz um 3 bis 3,5 Mio. m². 

• 2021 ziehen die Bürofertigstellungen nach DIP-Analysen in einigen Märkten an, so dass u.a. deshalb das nominell verfügbare Gesamtbüroflächenangebot in den DIP-Märkten moderat wachsen wird. Da hiervon indessen signifikante Teile veraltet und/oder nicht mehr nachfragegerecht sind, zeichnet sich in 2021 (noch) keine nennenswerte Entspannung der Büromärkte ab. Entsprechend ist insgesamt von einem stabilen Büromietniveau auszugehen.

DIP – Deutsche Immobilien-Partner 

DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Verbund rechtlich selbständiger Immobilien-Dienstleister seitdem kontinuierlich erweitert worden.

DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Aigner Immobilien GmbH, Arnold Hertz Immobilien GmbH & Co. KG, Beyer Immobilien Inh. Leo Beyer, HUST Immobilien GmbH & Co. KG, Immobilien Sollmann + Zagel GmbH und Immobilienvermittlung BW GmbH.

Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Allianz Handwerker Services GmbH, EBZ Business School GmbH, FRIS, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Logar & Partner Immobilientreuhand GmbH, Olivier Versicherungen und TÜV Rheinland Industrie Service GmbH.

Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus verschiedenen Service-Organisationen als „preferred partner“ bietet DIP seinen nationalen und internationalen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.