Jahresbilanz 2019 / Ausblick 2020 – deutscher Büromarkt

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen eine in 2019 weiterhin hohe, indessen unter anderem durch z. T. akute Angebotsverknappungen selektiv etwas verhaltenere Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt:

• Im Jahr 2019 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIPBürostandorten insgesamt 4,84 Mio. m². Damit wurde der letztjährige Umsatz (4,63 Mio. m²) zwar überboten, indessen die bisherige Rekordmarke aus dem Jahr 2017 mit rd. 5,08 Mio. m² nur knapp verfehlt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 23% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2009 bis 2017: 3,92 Mio. m² p. a.).
• Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 800.000 m² auf aktuell rd. 3,8 Mio. m² (Ende 2018: 4,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 4,0% auf 3,3%.
• Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 29,90/m² auf aktuell EUR 31,60/m² an (+5,7%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um 8,8% auf nunmehr EUR 22,20/m² (2018: EUR 20,40/m²).

Büroflächenumsatz in den „Big Seven“

• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 4,04 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 83% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 5% gegenüber dem Vorjahr (2018: 3,85 Mio. m²) an. Die größten relativen Umsatzzuwächse wurden in Stuttgart (+39% auf 305.000 m²), Düsseldorf (+35% auf 525.000 m²) und Essen (+29% auf 165.000 m²) registriert.
• Berlin (986.000 m²) konnte in diesem Jahr als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt wieder an München (840.000 m²) vorbeiziehen.

Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe

• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2019 zusammen rd. 805.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 3% mehr als im Vorjahr (2018: 784.000 m²).
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Essen (165.000 m²; +29%), Dresden (95.000 m²; +12%) und in Leipzig (140.000 m²; +4%). Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Hannover (135.000 m²; -16%) und Karlsruhe (59.000 m²; -13%) zurück. In etwa konstant blieben die Umsätze in Magdeburg (23.000 m²; +/-0%), Bremen (96.000 m²; +1%) und Nürnberg (92.000 m²; +2%).

Sinkende Büroflächenleerstände

• In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 800.000 m² auf aktuell rd. 3,8 Mio. m² (Ende 2018: 4,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 4,0% auf 3,3%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Hamburg (-160.000 m²), gefolgt von München (-145.000 m²) und Düsseldorf (-110.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt am Main mit aktuell ca. 740.000 m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (620.000 m²), München (500.000 m²) und Hamburg (400.000 m²).

Insgesamt höhere Spitzenmiete

• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2019 auf rd. EUR 31,50/m² (2018: EUR 29,90/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden vor allem in Köln mit einem markanten Anstieg um 16%, aber auch in Berlin (+12%), Leipzig (+11%), Hannover (+10%) und Hamburg (+9%) analysiert.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt am Main mit EUR 42,50-/m² erzielt.

Prognose und Trends 2020

• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt trotz der konjunkturellen Abschwächung in 2019 (+0,6%) weiter bestehen. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird für 2020 eine Konjunkturerholung mit einem ein BIP-Wachstum von 1,1% erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer – zwar weniger dynamischen – doch weiterhin positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung für eine robuste Nachfrage sorgen wird. Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2020 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der die 4-Millionen-Quadratmeter-Marke übersteigen wird.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2020 keine nennenswerte Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.