Jahresbilanz 2019 der DIP

Nach Analysen von DIP wurde 2019 am deutschen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von rd. EUR 88,6 Mrd. (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) das Vorjahresergebnis (2018: rd. EUR 77,8 Mrd.) deutlich um EUR 10,8 Mrd. bzw. knapp 14% übertroffen. Zudem liegt dieser Wert deutlich (78%) über dem jüngsten Zehnjahres-Mittel (Ø 2009 bis 2018: EUR 49,9 Mrd.).

Dabei verzeichneten sowohl das Wohn- als auch die Gewerbesegmente steigende Umsätze:

• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt zog das Transaktionsvolumen von rd. EUR 60,4 Mrd. in 2018 um 16% auf rd. EUR 70,2 Mrd. im letzten Jahr an und erzielte damit einen neuen Rekordwert.
•  Der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) erhöhte sich 2019 um knapp 6% von rd. EUR 17,4 Mrd. auf EUR 18,4 Mrd. und erreichte damit den zweithöchsten Wert nach dem Rekordjahr 2015.
• Damit liegen die Transaktionsvolumina sowohl im gewerblichen wie auch im Wohninvestment-Segment um rd. 85% bzw. rd. 53% über dem jüngsten Zehnjahres-Durchschnitt (Gewerbeinvestments Ø 2009-2018: EUR 37,9 Mrd.; Wohninvestments Ø 2009-2018: EUR 12,0 Mrd.).

Limitierend für den Handel bleibt der weiter zunehmende Mangel an marktgerechten Core-Objekten. Dadurch sinken die Renditen tendenziell moderat weiter und liegen in den Top-Standorten für Geschäftshäuser und teilweise auch für Wohnen bereits deutlich unter 3%.

Zudem setzten relevante Anlegerkreise 2019 ihre Marktaktivitäten über alle Asset-Klassen auch an B-, teilweise sogar C-Standorten fort. So erreichte der von DIP in den Städten jenseits der “Big Seven“ analysierte gewerbliche Investmentumsatz 2019 erneut einen markanten Anteil von 35% am Gesamtumsatz (2018: 37%).

Für 2020 prognostiziert DIP bei anhaltender Nachfrage in- und ausländischer Investoren, unverändert günstigem Finanzierungsniveau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-Risiko-Profilen ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Investmentmarkt.
Bei den Renditen ist aktuell in den A-Städten vorrangig eine “Seitwärtsbewegung“ der Renditen zu beobachten. In B-Städten hält die Renditekompression weiterhin an. Dieser Trend setzt sich vor dem Hintergrund hohen Liquiditätsanlagedrucks breiter Investorenkreise auf dem Gesamtmarkt auch 2020 fort.
Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren weiterhin

•  Im gewerblichen Investmentsegment wurde das Investmentgeschäft erneut von der Nachfrage nach Büroinvestments getragen: Mit EUR 36,5 Mrd. erzielte diese Asset-Klasse rd. 52% des gewerblichen Investmentumsatzes (2018: 50% bzw. EUR 30,1 Mrd.).
•  Auf Platz 2 rangieren erneut Einzelhandelsobjekte. Ihr Umsatz stieg geringfügig auf EUR 11,3 Mrd. zurück, der Marktanteil stellt sich auf 16% (2019: EUR 11,1 Mrd.; 18%).
• Im Logistik-Segment gab der kontrahierte Geldumsatz moderat auf rd. EUR 6,9 Mrd. bzw. 10% nach (2018: 12% bzw. EUR 7,1 Mrd.), belegte damit aber wieder den dritten Platz und damit seine kontinuierlich wachsende Akzeptanz und Bedeutung am Markt für Gewerbeinvestments.

Gewerbliche Investments in den Big Seven: Berlin auf Platz 1

In den „Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 36 Mrd. in 2018 auf knapp EUR 46 Mrd. an. Die Marktquote stieg auf 65% des gewerblichen Investment-volumens in Deutschland nach (2018: 63%).

•  Innerhalb der Big Seven übernahm Berlin mit einem deutlich auf EUR 13,1 Mrd. gestiegenen Geldumsatz (2018: EUR 6,9 Mrd.) mit großem Abstand die Spitzenposition vom “Vorjahressieger“ Frankfurt, der in 2019 mit rd. EUR 8,3 Mrd. (2018: EUR 9,6 Mrd.) “nur“ den dritten Platz hinter Berlin und München (EUR 10,5 Mrd.; 2018: EUR 6 Mrd.) belegt.
• Dahinter folgen Hamburg (2019: EUR 4 Mrd.; 2018: EUR 5,7 Mrd.), Düsseldorf (2019: EUR 3,9 Mrd.; 2018: EUR 3,8 Mrd.), Köln (2019: EUR 3,3 Mrd.; 2018: EUR 1,9 Mrd.) und Stuttgart (2019: EUR 2 Mrd.; 2018: EUR 2,1 Mrd.).

Wohninvestments

•  Knapp ein Viertel des Wohninvestmentumsatzes machten allein die fünf größten Transaktionen des Jahres aus: Dabei stellt das BGP-Portfolio gekauft durch Union Investment und ZBI mit einem Wert von rd. EUR 1,8 Mrd. die größte Transaktion dar. Die Adler-Übernahme durch Ado Properties war den Luxemburgern stolze EUR 1,03 Mrd. wert. Für rd. EUR 920 Mio. übernahm zudem die Gewobag von Ado Properties GSW-Wohnungen in Berlin. Insgesamt stieg der Umsatz mit Wohnportfolien in 2019 auf EUR 18,4 Mrd. und lag damit rd. 6% über dem Vorjahreswert und erneut deutlich 53% über dem 10-Jahres-Mittel (Ø 2009-2018: EUR 12,0 Mrd.).
• Spannend wird nun zu beobachten sein, wie sich die veränderten Rahmenbedingungen, u.a. das Mietrechtsanpassungsgesetz zu Mietpreisbremse, der Mietendeckel in Berlin, die Modernisierungsumlage sowie die erwarteten Reformen der Grunderwerbsteuer und des Bestellerprinzips auf den Investmentmarkt auswirken werden. Ein neuer Wohninvestmentrekord wird jedenfalls von breiten Zielgruppen nicht erwartet.

Renditen weiter unter Druck

Die Spitzenrenditen sind weiter gesunken und liegen in den Top-Standorten für Wohnen, aber auch für Büro-/Geschäftshäuser teilweise deutlich unter 3%. Dennoch bewegt sich der Rendite-Spread zwischen Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser und (negativen) Umlaufrenditen um 4 Prozentpunkte:

•  Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte bei rd. 3,5% p.a. (2018: 3,8%), für reine Bürohäuser bei rd. 3,9% p.a. (2018: 4,1%).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich auf 3,5% p.a. (2018: 3,6% p.a.). Hier führt München mit 2,0% p.a. die “Preisliste“ an, gefolgt von den weiteren “Big Seven“ mit Werten zwischen 2,9% – 3,1% p.a. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Spitzenrenditen der DIP-Märkte durchweg unter der 5%-Marke.
• Auch die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken, bleiben mit einer mittleren Spitzenrendite von 5,4% p.a. indessen attraktiv (2018: 5,7%).
• Auch die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien gaben nochmals nach: von 5,4% p.a. in 2018 auf nur noch 5,3% p.a. in 2019.