DIP-Bilanz I.-III. Quartal 2017

DIP analysiert Rekord-Flächenumsatz an den deutschen Büromärkten

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die fortgesetzte robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte positiv beeinflusst:
– In den ersten drei Quartalen 2017 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 3,22 Mio. m² rd. 6% über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums und markiert somit einen neuen Rekord-Flächenumsatz.
– Analog hat sich der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 800.000 m² abgebaut. Er liegt aktuell bei rd. 5,6 Mio. m² (2016: 6,4 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank von 6,1% Ende September 2016 auf aktuell 5,3%.
– Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 1,70/m² bzw. 6% auf rd. 28,60 EUR/m² gestiegen (Ende September 2016: EUR 26,90/m²).

DIP-Büromärkte: Höchster Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2017 mit rd. 3,22 Mio. m² ein um ca. 6% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2016: rd. 3,03 Mio. m²) registriert. Das erreichte Umsatzniveau ist das höchste der letzten 25 Jahre.

Dabei entwickelte sich der Markt mehrheitlich positiv:
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Nürnberg (+53%), Leipzig (+42%), Essen (+20%), Düsseldorf (+18%), Dresden (+12%), Frankfurt a. M. (+11%), Hamburg (+10%), München (+9%), Berlin (+9%) und Karlsruhe (+3%).
• Demgegenüber sanken in Stuttgart (-26%), Magdeburg (-24%) und Köln (-17%) die Flächenumsätze markant.

Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,85 Mio. m² (+5%) bzw. ein Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (2016: 2,72 Mio. m² bzw. 90%).
• Wie schon in den letzten beiden Jahren konnte der Berliner Bürovermietungsmarkt seine Spitzenposition als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt gegenüber München behaupten. Mit einem gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 50.000 m² höheren Flächenumsatz von insgesamt 616.000 m² bleibt Berlin die Nummer 1 vor München mit rd. 600.000 m² (+50.000 m²).
• Als drittstärkster Standort konnte Hamburg mit rd. 450.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 410.000 m², +10%) steigern.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der “Big Seven” in Düsseldorf (351.000 m², +53.000 m²) generiert werden. Auch in Frankfurt a. M. wurde mit einem Plus von rd. 42.000 m² (413.000 m²) ein überdurchschnittliches Ergebnis generiert.
• Von den „Big Seven“ verzeichneten dagegen Köln (-45.000 m²) und Stuttgart (-65.000 m²) merkliche Umsatzeinbußen.

Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren stärker gestiegen
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel) insgesamt sehr positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um 23% auf rd. 376.000 m² (I.-III. Quartal 2016: 306.000 m²). Im Zuge des Umsatzwachstums zog auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 11% an (2016: 10%).
• Allerdings war die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind z.B. die Flächenumsätze in Nürnberg um 53% auf 71.000 m² und in Leipzig um 42% auf 94.000 m² gestiegen, während in Magdeburg ein Rückgang des Umsatzes um rd. 24% auf 12.500 m² zu beobachten war.

Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 830.000 m² von rd. 6,42 Mio. m² Ende September 2016 auf aktuell ca. 5,59 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 6,1% auf aktuell 5,3%.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus
• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 6,3% auf rd. EUR 28,60/m² Ende September 2017 angezogen (2016: ca. EUR 26,90/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 29,50/m², +16%) und Magdeburg (EUR 12,25/m², +13%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist ebenfalls gestiegenen Spitzenmiete von EUR 40,-/m².
• Noch deutlicher zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 12% bzw. EUR 2,-/m² von rd. EUR 17,20/m² in Q3/2016 auf rd. EUR 19,20/m² in Q3/2017.

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Henrik Hertz

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