DIP analysiert hohe Umsätze am deutschen Markt für Immobilieninvestments

Nach Analysen von DIP wurde 2017 am deutschen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von rd. EUR 72,1 Mrd. (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) das Vorjahresergebnis (2016: rd. EUR 66,9 Mrd.) deutlich um EUR 5,2 Mrd. bzw. 7,8% übertroffen. Zudem liegt dieser Wert deutlich (56%) über dem jüngsten Zehnjahres-Mittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 46,2 Mrd.).
Dabei verzeichneten sowohl das Wohn- als auch die Gewerbesegmente steigende Umsätze: Während das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt von rd. EUR 53,2 Mrd. in 2016 auf rd. EUR 57,3 Mrd. im letzten Jahr anzog, erhöhte sich der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) von rd. EUR 13,7 Mrd. auf EUR 14,8 Mrd. in 2017. Damit liegen die Transaktionsvolumina sowohl im gewerblichen wie auch im Wohninvestment-Segment deutlich 60% bzw. 42% über dem jüngsten Zehnjahres-Durchschnitt (Gewerbeinvestments Ø 2007-2016: EUR 35,7 Mrd.; Wohninvestments Ø 2007-2016: EUR 10,4 Mrd.).

„Angesichts unveränderter Rahmenbedingungen setzten relevante Anlegerkreise während des Berichtszeitraums ihre Marktaktivitäten über alle Asset-Klassen hinweg sowohl an Top- wie zunehmend auch an B-, teilweise sogar C-Standorten fort. So erreichte der von DIP in den sogenannten B-und C-Städten analysierte gewerbliche Investmentumsatz 2017 erneut einen hohen Anteil von 47% am Gesamtumsatz“, beschreibt DIP-Sprecher Henrik Hertz die Marktentwicklung und ergänzt: „Wir gehen davon aus, dass sich der Investment-Marathon 2018 fortsetzt. Stimulans bleibt das niedrige Zinsniveau bei anhaltender Knappheit renditestärkerer Anlagealternativen. Limitierend wirkt der Mangel an marktgerechten Core-Objekten. Entsprechend sinken die Spitzenrenditen tendenziell weiter und liegen in den Top-Standorten für Wohnen deutlich und auch für Büro schon teilweise unter 3%. Nichtsdestotrotz weist die Mehrheit der branchenbezogenen Meinungsbildner Befürchtungen einer in der Breite entstehenden Immobilienblase mit Hinweis auf die Solidität der Marktparameter und die Professionalität der Kalkulationen weiterhin zurück.“

Für 2018 prognostiziert DIP bei anhaltender Nachfrage in- und ausländischer Investoren und gleichzeitig hoher Liquidität im Markt ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Investmentmarkt. Das erzielbare Ergebnis hängt aber von der marktgerechten Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer ab.

Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren weiterhin
• Im gewerblichen Investmentsegment wurde das Investmentgeschäft erneut von der Nachfrage nach Büroinvestments getragen: Mit EUR 24,8 Mrd. erzielte diese Asset-Klasse über 43% des gewerblichen Investmentumsatzes (2016: 45% bzw. EUR 24,1 Mrd.).
• Auf Platz 2 rangieren erneut Einzelhandelsobjekte. Ihr Umsatz stieg auf EUR 12,8 Mrd., der Marktanteil stellt sich stabil auf rd. 22% (2016: EUR 11,9 Mrd.).
• Logistik-Investments belegen mit einem deutlichen Umsatzanstieg auf rd. EUR 8,8 Mrd. bzw. 15% (2016: 9% bzw. EUR 4,7 Mrd.) erstmals den dritten Platz und damit ihre kontinuierlich wachsende Akzeptanz und Bedeutung am Markt für Gewerbeinvestments.
• Der Umsatz mit Hotel-Immobilien sank dagegen auf EUR 4,1 Mrd. und erreicht damit eine Marktquote von rd. 7% (2016: rd. EUR 5,1 Mrd. bzw. knapp 10%).

Gewerbliche Investments in den Big Seven: Berlin auf Platz 1
In den „Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 28,9 Mrd. in 2016 auf rd. EUR 30,1 Mrd. nach. Die Marktquote gab ungeachtet dessen leicht auf 53% des gewerblichen Investment¬volumens in Deutschland nach (2016: 54%).
Diese Entwicklung belegt, dass breite Investoren¬kreise vor allem preis- und angebotsbedingt weiterhin auch in sogenannten B- und C-Städten Kapital anlegen (2017: EUR 27,2 Mrd.; 2016: EUR 24,3 Mrd.; 2015: EUR 25,6 Mrd.; 2014: EUR 17,4 Mrd.; 2013: EUR 11,8 Mrd.).
• Berlin erreichte mit einem Anstieg des gewerblichen Investmentumsatzes um nahezu 50% auf rd. EUR 7,6 Mrd. (2016: EUR 5,1 Mrd.) wie bereits 2015 die Führungsposition am deutschen Markt für Gewerbeinvestments vor Frankfurt (rd. EUR 6,9 Mrd.) und München (rd. EUR 5,5 Mrd.).
• Mit deutlichem Abstand folgen Hamburg (rd. EUR 3,6 Mrd.), Düsseldorf (rd. EUR 3 Mrd.), Köln (rd. EUR 2,2 Mrd.) und Stuttgart (rd. EUR 1,3 Mrd.).

Wohninvestments
• Zwar konnte 2017 keine Einzel-Transaktionen oberhalb der Milliarden-Marke verbucht werden, indessen trugen vor allem Verkäufe von Projektentwicklungen bspw. von der CG-Gruppe an Corestate (1.700 Einheiten für rd. EUR 670 Mio.) oder von der Ten Brinke-Gruppe an INDUSTRIA WOHNEN (620 Einheiten für rd. EUR 226 Mio.) dazu bei, dass der Umsatz mit Portfolien 2017 mit rd. EUR 14,8 Mrd. 8% über dem Vorjahreswert und zudem erneut deutlich (42%) über dem 10-Jahres-Mittel (Ø 2007-2016: EUR 10,4 Mrd.) lag.
• Wie schon 2015 und 2016 streuten die Portfolien geographisch, während in den „Big Seven“ besonders hochwertige Projektentwicklungen das Investoreninteresse weckten.
• Während dabei rd. 70% der Gesamtinvestments auf deutsche Investoren entfielen, lag ihr Anteil im Bereich der Gewerbeinvestments bei lediglich knapp 50%.

Renditen weiter unter Druck
Da institutionelle Anleger weiter auf die Sicherheit gut vermieteter Top-Immobilien vor allem in den Metropolen setzen, bleiben die Spitzenrenditen dort stark unter Druck. Parallel sinken in allen deutschen Zentren des DIP-Verbundes die Renditen bei steigender Risikobereitschaft, im Mittel von 2016 auf 2017 um ca. 30 Basispunkte. Dennoch liegen sie immer noch markant über anderen ähnlich langfristigen und gleichzeitig sicheren Anlagen:

• Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte bei rd. 3,9% p.a. (2016: 4,2%), für reine Bürohäuser bei rd. 4,3% p.a. (2016: 4,6%).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich sogar auf nur noch 3,7% p.a. (2016: 4,0% p.a.). Hier führt München mit 2,6% p.a. die “Preisliste“ an, gefolgt von den weiteren “Big Seven“ mit 3,0% – 3,6% p.a. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Spitzenrenditen der DIP-Märkte durchweg unter der 5%-Marke.
• Auch die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken, bleiben mit einer mittleren Spitzenrendite von 5,9% p.a. indessen attraktiv (2016: 6,1 %).
• Die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien gaben deutlich nach: von 6,1% p.a. in 2016 auf nur noch 5,6% p.a. in 2017.

DIP analysiert hohe Umsätze am deutschen Markt für Immobilieninvestments

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