Neues aus dem DIP-Netzwerk

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart und Freiburg*) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze sehr unterschiedlich entwickelt haben. Insgesamt lässt sich ein leichtes Plus im Vergleich zum Halbjahr 2020 beobachten:

• Im ersten Halbjahr 2021 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 1,54 Mio. m² rd. 4,3 % über dem Vorjahresergebnis (1,48 Mio. m²) und 12,5 % unter dem langjährigen Mittel (Ø 1. Hj. 2011 – 2020: 1,76 Mio. m²).
• Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 721.000 m² gestiegen. Er liegt aktuell bei rd. 4,46 Mio. m². Die Leerstandsquote stieg von 3,4 % Ende Juni 2020 auf aktuell 4,1 %.
• Gleichzeitig ist die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,20/m² bzw. 0,7 % auf rd. 32,30 EUR/m² gesunken (1. Hj. 2020: EUR 32,50/m²).

DIP-Büromärkte: Büroflächenumsatz moderat gestiegen.
In den erfassten, oben genannten 14 deutschen DIP-Büromärkten wurde im ersten Halbjahr 2021 mit rd. 1,54 Mio. m² ein um 4,3 % höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (1. Hj. 2020: rd. 1,48 Mio. m²) registriert. Dabei entwickelte sich der Markt bundesweit sehr heterogen:

• Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Essen (- 18 %), Stuttgart (- 23,1 %), München (- 30,6 %) und Düsseldorf (- 38,5 %).
• Die Spanne beim Umsatzwachstum geht weit auseinander: Leipzig (+ 4,4 %), Karlsruhe (+ 7,1 %), Berlin (+ 12,3 %), Freiburg (+ 21,7 %), Magdeburg (+ 25,0 %) Dresden (+ 27,0 %), Hamburg (+ 38,9 %), Nürnberg (+ 55,8 %) und Köln (+ 80,2 %).

Auch in den „Big Seven“ moderat gestiegene Büroflächenumsätze.

• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,29 Mio. m² (+ 2,5 %) bzw. ein Anteil von 85,5 % des gesamten Büroflächenumsatzes in den 14 DIP-Märkten (1. Hj. 2020: 1,26 Mio. m² bzw. 87 %).
• Berlin ist zum Halbjahr deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 347.000 m² (+ 12,3 %) und liegt deutlich vor München (229.000 m²; – 30,6 %).
• Als drittstärkster Standort konnte Hamburg mit rd. 225.000 m² im Vergleich zum Vorjahr (162.000 m²; + 38,9 %) wieder eine deutlich bessere Performance aufweisen.
• Die größten absoluten Umsatzeinbußen wurden binnen Jahresfrist innerhalb der „Big Seven“ in München (- 101.000 m²) und Düsseldorf (- 71.000 m²) verzeichnet.

Büroflächenumsätze der übrigen DIP – Bürozentren gestiegen.

• Die Entwicklung des Flächenumsatzes war mehrheitlich positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Freiburg um 14,5 % auf rd. 250.000 m² (1. Halbjahr 2020: ca. 218.000 m²).
• Mit Ausnahme von Essen (- 18 %) war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten positiv. Dabei konnte Nürnberg mit 55,8 % den höchsten Zuwachs beim Büroflächenumsatz verzeichnen.

Sinkende Büroflächenleerstände.

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 721.000 m² (+ 19,3 %) zu (1. Halbjahr 2020: 3,74 Mio. m²).
• Analog dazu stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 3,4 % auf aktuell 4,1 %.
• Die „Big Seven“ – mit Ausnahme von Düsseldorf – verzeichneten im Jahresverlauf einen Anstieg der Angebotsreserve. Die übrigen DIP-Bürostandorte erzielten ein ausgeglicheneres Ergebnis: Während Dresden, Freiburg und Leipzig Leerstand abbauen konnten, stieg dieser in den Städten Essen, Karlsruhe und Nürnberg leicht an. In Magdeburg konnte das Leerstandsniveau gehalten werden.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten mit moderaten Schwankungen.

• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres sank in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 0,7 % auf rd. EUR 32,30/m² Ende Juni 2021 (Ende Juni 2020: ca. EUR 32,50/m²).
• Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt am Main mit einer Spitzenmiete von EUR 45,00/m².
• Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen sank um 1,4 % bzw. EUR 0,30/m² von rd. EUR 21,90/m² Mitte 2020 auf rd. EUR 21,60/m² Mitte 2021.

*Freiburg ist seit 2021 neuer DIP-Partner. Die Datenerfassung erfolgte für Freiburg ab dem ersten Halbjahr 2020. In die Berechnung des langjährigen Mittels (Ø 1. Hj. 2011 – 2020) fließt Freiburg nicht mit ein.