DIP analysiert Rekord-Transaktionen und sinkende Renditen am deutschen Logistikmarkt

2017 wuchs das BIP in Deutschland um 2,2%, Prognosen gehen für 2018 von +2,6% aus. Deutschland bleibt damit Motor der europäischen Wirtschaftsentwicklung.
Auch der Einzelhandelsmarkt in Deutschland legte 2017 um nominal 3% auf rd. EUR 501 Mrd. zu. Davon entfallen knapp zehn Prozent bzw. EUR 49 Mrd. (+10%) auf den Online-Handel. Auch zukünftig ist von einer weiter wachsenden Bedeutung des online-Handels auszugehen, z.B. in Teilbranchen wie Gütern des täglichen Bedarfs inkl. Lebensmitteln.

Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• Neben ansteigenden Entwicklungs-, Vermietungs- und Investmentzahlen bei „klassischen“ Logistik-Immobilien sieht DIP auch eine konzeptionelle Differenzierung und Weiterentwicklung für die integrierte Abwicklung: Same-Day-Delivery und „online-bestellt, im Shop abgeholt“-Konzepte führen zu immer kleinteiligeren und kundennäheren Logistikflächen. Entsprechend kann sich aus dem Trend zur Innenstadtlogistik eine neue Anlageklasse entwickeln. Problematisch ist das in vielen Städten fehlende Flächenangebot bei gleichzeitig erschwinglichem Mietniveau. Entsprechend gerät die Nachnutzung leerstehender Fachmarktcenter z.B. für die Einrichtung so genannter “Urban Fulfilment Center“, die eine direkte Auslieferung von Onlinebestellungen zum Kunden ermöglichen, zunehmend in den Fokus des Interesses.

Diese Entwicklungen – steigende Flächennachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot bedarfsgerechter moderner Logistikflächen – fördern Investoren- und Flächennachfrage im Logistik-Segment:
• 2017 wurden ca. 6,5 Mio. m² Logistikfläche in Deutschland vermietet bzw. für Eigennutzer neu erstellt (2016: 6,7 Mio.m²). Dieser Wert liegt mehr als 15% über dem jüngsten Fünfjahresmittel (Ø 2012-2016: rd. 5,6 Mio. m²).
• Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment „Logistik“ erhöhte sich 2017 gegenüber dem bereits hohen Vorjahreswert um 87% (!) auf rd. EUR 8,8 Mrd. (2016: EUR 4,7 Mrd.; 2015: EUR 4,3 Mrd.; 2014: EUR 3,7 Mrd.). Logistik-Investments belegen damit erstmals den dritten Platz am Markt für Gewerbeinvestments hinter Büro- und Einzelhandels-Immobilien und damit ihre kontinuierlich wachsende Akzeptanz und Bedeutung.
• Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2017 an, so dass die Spitzenrendite für Logistikanlagen im Mittel der 15 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) auf rd. 5,6% p.a. nachgab (2016: 6,1% p.a.).
• Ungeachtet des knappen nachfragegerechten Angebots an modernen Logistikflächen erhöhte sich die Spitzenmiete im Mittel der DIP-Standorte bislang nur moderat auf EUR 5,33/m² (2016: EUR 5,25/m²).

Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, sind München (4,7% p.a. = -60 Basispunkte bps) und Hamburg (4,9% p.a. = -40 bps) sowie Frankfurt a.M. und Berlin mit jeweils 5,0% p.a. (= -40 bzw. -50 bps). Wenig günstiger liegen Köln mit 5,1% p.a. sowie Stuttgart und Düsseldorf mit jeweils 5,2% p.a. Die Renditen gaben hier gegenüber 2015 um ca. 40-70 Basispunkte nach.
• Um den DIP-Mittelwert von 5,6% p.a. herum bewegen sich Top-Logistikobjekte in Bremen, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig und Nürnberg. Deutlich höher rentieren Logistik-Immobilien in Dresden (6,9% p.a. = -30 bps) und Magdeburg (7,9% p.a. = -90 bps).

Anziehendes Grundstückspreisniveau
In den analysierten 15 DIP-Märkten stiegen die mittleren Gewerbebaulandpreise 2017 gegenüber dem Vorjahr um immerhin 4,5% auf EUR 207,-/m² (2016: EUR 198,-/m²).
• Die teuerste Stadt ist München mit nunmehr EUR 700,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 480,-/m²) und Frankfurt (EUR 330,-/m²).
• Im Mittelfeld liegen Düsseldorf (EUR 310,-/m²), Karlsruhe (EUR 190,-/m²), Nürnberg (EUR 175,-/m²), Hamburg (EUR 170,-/m²) und Köln (EUR 155,-/m²).
• Günstiger fallen aus: Hannover (EUR 100,-/m²), Berlin und Essen (jeweils EUR 95,-/m²), Leipzig (EUR 80,-/m²), Dresden (EUR 75,-/m²), und Bremen (EUR 60,-/m²).
• Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in Magdeburg (EUR 40,-/m²).

Wegen der steigenden Preise gibt es vielerorts in zentralen Lagen Engpässe, Großflächen werden weiter in die Peripherie gedrängt. Die Verdichtung von Standorten für die „last mile“ der Same-Day-Delivery, sei es an Endkunden oder Multi-Channel-Abholstandorte („Offline geht Online“), erfolgt auf deutlich höherpreisigen, näher an den Innenstädten gelegenen, aber auch deutlich kleineren Flächen.

Moderat steigendes Mietniveau
Ungeachtet des knappen nachfragegerechten Angebots an modernen Logistikflächen erhöhte sich die Spitzenmiete im Mittel der DIP-Standorte bislang nur moderat auf EUR 5,33/m² (2016: EUR 5,25/m²).
• Mietpreisführer sind die wirtschaftsstarken Standorte München (EUR 6,80/m²), Stuttgart (EUR 6,30/m²) und Frankfurt (EUR 6,20/m²), gefolgt von Hamburg (EUR 5,70/m²), Köln (EUR 5,60/m²) und Düsseldorf (EUR 5,40/m²).

Perspektiven
• Die Nachfrage nach leistungsfähigen, modernen Logistikflächen steigt weiter. Moderne Logistikanlagen verzeichnen trotz erheblicher Flächenentwicklungen weiterhin nur minimale Leerstände.
• Aufgrund der jüngsten Entwicklungen, wie dem starken Wachstum des Onlinehandels, den steigenden Fertigstellungszahlen moderner Flächen sowie den vielen großvolumigen Portfolio-Deals, sinkt der Rendite-Spread zwischen Logistikinvestments und Geschäftshäusern weiter, das Renditeniveau bleibt aber weiterhin attraktiv.
• Logistikimmobilien erlauben eine wirtschaftliche Anlage-Diversifikation bei objektiv immer besser abschätzbaren Risiken. Investments in diese Asset-Klasse steigen sowohl an den klassischen Großstandorten wie auch in kleineren, verkehrsgünstigen und innenstadtnäheren Lagen. Wichtige Kaufkriterien sind dabei unverändert optimale Nutzungsflexibilität (Stichworte Nutzungsänderung, Nachvermietung), gute Infrastruktur-Anbindung, großzügige Betriebszeiten, günstiges Lohnkostenniveau bei gutem Arbeitskräftepotential und nicht zuletzt eine moderne Ausstattung.

DIP – Logistik-Spitzenmieten und -Renditen 2016 vs 2015 für DIP-Seite
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