DIP analysiert dynamischen Markt für Einzelhandelsflächen

Der seit 2010 ununterbrochen expandierende Einzelhandelsmarkt in Deutschland wuchs auch im Berichtsjahr 2017 mit einem nominalen Umsatzplus von 3% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 501 Mrd. (2016: EUR 486 Mrd.) weiter an. Die anhaltend dynamische Entwicklung wird v.a. von einer positiven Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei niedriger Sparquote (2017: 9,8%) und einer weiterhin vergleichsweise niedrigen Arbeitslosigkeit (5,3%; Stand: Dezember 2017) bei einem gleichzeitig binnenwirtschaftlich wie auch international seit Jahren steigenden, sehr hohen Beschäftigungsniveau getragen.

Ungeachtet der positiven Rahmenbedingungen stagnierte das Niveau der Einzelhandels-Spitzenmieten nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner in den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart (“Big Seven“) bei rd. EUR 310,-/m². Hintergrund für die Entwicklung: 2017 erhöhte sich die die Spitzenmiete lediglich in Köln (EUR 280,-/m²; 2016: EUR 275,-/m²). Insgesamt reicht die Spanne innerhalb der Big Seven von EUR 280,-/m² (Hamburg, Köln, Stuttgart) bis EUR 380,-/m² in München.

Nationale und internationale Kapitalanleger sind nach wie vor stark an Einzelhandelsinvestments in besten City-Lagen vor allem der Metropolen interessiert: Einzelhandelsobjekte rangierten 2017 am gewerblichen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von EUR 12,8 Mrd. (2016: EUR 11,9 Mrd.) erneut auf Platz 2 hinter Büroinvestments. Parallel gaben die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser im Mittel der DIP-Märkte auf 3,9% p.a. nach (2016: 4,2% p.a.). In den Top-Lagen der „Big Seven“ reicht die Spanne von 2,6% p.a. (München) bis 3,6% p.a. (Düsseldorf). Gleichzeitig nähern sich die Spitzenrenditen für Top-Objekte in attraktiven B-Städten wie Nürnberg und Leipzig (jeweils 4,0% p.a.), Hannover (4,2% p.a.) sowie Karlsruhe (4,3% p.a.) zunehmend dem Niveau der Metropolen an.

Stagnierendes Mietpreisniveau in Top-Lagen
• Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten.
• Das betrifft vor allem die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. An diesen Standorten erhöhten sich in den letzten zehn Jahren die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 224,-/m2 Verkaufsfläche (2007) um rd. 38% auf aktuell EUR 310,-/m2.
• Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2007 bis 2017) mit 20% allerdings moderater aus. Zudem liegt die hier im Mittel erzielte Spitzenmiete mit EUR 133,-/m2 rd. 57% unter dem Mittelwert der “Big Seven“.
• Insgesamt analysiert DIP indessen aufgrund der kontinuierlich wachsenden Umsatzquote des Online-Handels (Zuwachs 2017 um 10% auf rd. EUR 49 Mrd.) und einer gewissen Marktsättigung durch vergleichsweise unzureichende Produktdifferenzierung eine moderat abnehmende Wachstumsdynamik im stationären Handel.

München unverändert teuerster Einzelhandelsstandort Deutschlands
Von den sieben deutschen Metropolen konnte nach Analysen von DIP 2017 lediglich Köln einen Anstieg der Einzelhandels-Spitzenmiete verzeichnen:
• Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit einer Spitzenmiete von EUR 380,-/m². Dahinter folgt Berlin mit EUR 340,-/m² vor Frankfurt (EUR 320,-/m²).
• Den „vierten Platz“ belegt Düsseldorf mit unverändert EUR 290,-/m².
• Auf dem fünften Platz liegen Hamburg, Köln und Stuttgart mit jeweils EUR 280,-/m².
• In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhte sich die Spitzenmiete in Dresden (EUR 120,-/m²; 2016: EUR 110,-/m²), Karlsruhe (EUR 115,-/m²; 2016: EUR 112,-/m²) und Magdeburg (EUR 68,-/m²; 2016: EUR 65,-/m²), während sie Essen (EUR 105,-/m²; 2016: EUR 110,-/m²), Hannover (EUR 200,-/m²; 2016: EUR 210,-/m²) und Leipzig (EUR 135,-/m²; 2016: EUR 140,-/m²) nachgab. In Bremen und Nürnberg blieb die Spitzenmiete stabil.

Gute Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
• Auch für 2018 sind die Perspektiven gut: Nach einem BIP-Wachstum von 2,2% im letzten Jahr, geht die aktuelle Prognose des Sachverständigenrates für 2018 von einem BIP-Wachstum von 2,6% aus. Deutschland bleibt damit auch im laufenden Jahr Motor und Zugpferd der europäischen Wirtschaftsentwicklung und der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa.
• Der GfK-Konsumklimaindex erreichte im Dezember 2017 mit einem Indikatorwert von 10,7 den höchsten Dezember-Wert der jüngsten 15 Jahre. Dabei geben die positiven Rahmenbedingungen im Inland, die Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung, die seit Jahren sehr niedrige Inflation trotz aktuell leicht steigender Verbraucherpreise sowie der bei null Prozent stehende Leitzins der Europäischen Zentralbank wesentliche Impulse für das vergleichsweise hohe Konsumniveau geben.
• Das seit Jahren rege Interesse von Einzelhandelsmietern insbesondere an Top-Lagen in den besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen setzt sich auf hohem Niveau fort. Entsprechend ist an den favorisierten Standorten weiterhin von zumindest einer Stabilisierung des Spitzenmietniveaus auszugehen.
• Das hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und das gezielte Investment in „Betongold“ setzt sich angesichts anhaltender Nullzinspolitik im EU-Raum – trotz Leitzinsanhebung in den USA um 75 Basispunkte seit Dezember 2016 – sowie geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten auch 2018 fort. Die Immobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskassen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen aufgrund fehlender Geldanlagealternativen tendenziell noch zu.
• Für 2018 ist aufgrund der ungebrochenen Wertzuwachsperspektiven und Attraktivität dieser Asset-Klasse lokal differenziert eine weitere Kontraktion der Spitzenrenditen auf sehr niedrigem Niveau bei gleichzeitig weiterhin nur geringem marktadäquatem Angebot zu erwarten.
• Gleichzeitig haben angesichts des anhaltenden bzw. noch zunehmenden Interesses der Investoren auch an B- und C-Standorten die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den anderen DIP-Standorten z.T. deutlich nachgegeben. Auch dieser Trend setzt sich 2018 fort, so dass sich die Spitzenrenditen weiter dem Niveau in den Big Seven annähern.

DIP analysiert dynamischen Markt für Einzelhandelsflächen

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